Ціни на житло в тимчасово окупованих регіонах України виросли в рази у порівнянні з цінами до початку повномасштабного вторгнення. Особливо цим відзначилися так звані “нові столиці” окупації, Мелітополь та Генічеськ.
А от у депресивни містах, таких як Волноваха, - містах, які окупанти зруйнували, а зараз не поспішають відновлювати - ринок нерухомості майже мертвий.
Скільки коштує купити або орендувати квартиру в окупованих Донеччині, Луганщині, Запоріжжі та Херсонщині, читайте в нашій публікації.
Запоріжжя
Ринок нерухомості в окупованому Мелітополі поводиться парадоксально. Економіка завмирає, а ціни на квартири й будинки ростуть, ніби місто переживає підйом.
І це пояснюється переселенням великої кількості росіян на окуповані території, збільшенням кількості військових і остарбайтерів, які везуть на південь свої сім’ї. Тобто є попит - тому зростають ціни, пояснюють журналісти РІА Південь, які проаналізували ціни на житло в окупованому Мелітополі.
Продаж квартир
Однокімнатні квартири у Мелітополі оцінюють у 3,5-4,5 млн рублів (близько 43-56 тис. дол.).
Скрін з місцевого телеграм-каналу
Однокімнатних квартир на ринку мало, рідкісна пропозиція. Занадто великий попит на них.
Двокімнатних - значно більше. Ціни коливаються від 4 до 6 млн рублів (близько 49,5-74 тис. дол.).
Скрін з місцевого телеграм-каналу
Саме цей сегмент виглядає найжвавішим - тут йде активна торгівля, більшість варіантів із ремонтом та технікою.
Трикімнатні квартири коштують від 3,6 до 8,5 млн рублів (близько 44,5-105 тис. дол.) залежно від стану. Наприклад, квартира під ремонт - 3,6 млн рублів, а з ремонтом і технікою - 6,2 млн.
Скрін з місцевого телеграм-каналу
Ринок приватного сектору мертвий
Будинки в Мелітополі коштують від 5 до 10 млн рублів (62-124 тис. дол.).
Скрін з місцевого телеграм-каналу
Пропозицій будинків значно більше, ніж квартир - багато власників намагаються продати великі садиби, але ринок “мертвий”: більшість таких оголошень висять по кілька місяців без оновлень.
Ціни на оренду - космос
Здача “однушок” на довгий термін - найпопулярніший сегмент ринку. Оренда тут коштує від 40 до 50 тисяч рублів на місяць (20-25 тис. грн) із комунальними послугами.
Скрін з місцевого телеграм-каналу
Двокімнатні знайти складніше. Їхня оренда - 35-55 тисяч рублів (17–27 тис. грн) на місяць.
І парадокс ринку здачі нерухомості у Мелітополі в тому, що ціна оренди 1-кімнатної часто така ж або навіть вища, ніж за двокімнатну.
За осінь 2025 року жодного оголошення про оренду трикімнатних квартир не з’являлося - їх можна знайти лише на продажі. Раніше ринок пропонував - 45-60 тисяч рублів.
Оренда подобово - найприбутковіша.
Тут пропозицій найбільше - особливо серед 1-2-кімнатних квартир. Ціни - від 2500 до 3500 рублів за добу.
Скрін з місцевого телеграм-каналу
Зняти на довгий термін нерухомість у Мелітополі майже неможливо. Справа в тому, що здача подобово й погодинно приносить значно більший прибуток. Тому дуже часто виникають такі скарги:
“Просто вже накипіло, чесно кажучи. Чому в місті практично неможливо зняти житло на тривалий термін? Квартири здаються тільки подобово або погодинно, ціни космічні. Як бути студентам, працюючим людям, які змушені щодня їздити на роботу з сіл? Я звичайно розумію, що чужі проблеми нікого не хвилюють, але просто дратує така несправедливість, коли є купа квартир, які можна було б здати людям по-людськи на довгий термін. Але ні, воліють здирати три шкури з людей за погодинну і добову оренду. А на постійну оренду ціни просто треш! Вибачте, але таких цін немає ніде, напевно, за ті ж 25-30 тис. можна в будь-якому іншому місті зняти квартиру з хорошим ремонтом, а у нас просять понад 40-50 тис. за хату з бабусиним ремонтом. Хочеться, щоб це беззаконня вже закінчилося і мелітопольці перестали наживатися на чужій нужді...” - пишуть мелітопольці.
“Військовим не здаємо”
Одна з найпомітніших рис мелітопольського ринку оренди - вибірковість орендодавців. Місцеві не хочуть брати на квартири російських військових та їхні сім’ї і про це пишуть в оголошення прямо.
Майже в кожному оголошенні зазначено, що здача лише для людей:
- “громадянської професії”,
- “від 25-27 років”,
- “без дітей і тварин”,
- “некурящі, порядні, тихі”.
И така вибірковість орендарів пояснюється просто - занадто багато випадків вже було, коли російські військові вчиняли погром у квартирах, та ще й обкрадали господарів. Часто мелітопольці, які евакуювалися, наважуються здати свої квартири в оренду, щоб одночасно уникнути боргів за комуналку і щоб нерухомість не потрапила до списку "безхазяйного майна". Але, на жаль, при цьому ризикують взагалі залишитися без житла або як мінімум з убитим ремонтом. Не кажучи вже про те, що квартиранти-росіяни перетворюють на пекло життя сусідів.
Одну історію з життя розповіла РІА Південь читачка видання.
- Ситуація жахлива. У моєму будинку жінка здала рашистам 2-кімнатну квартиру, - розповіла городянка РІА Південь. - Сама вона живе в сусідньому будинку. Учора ці довбодятли влаштували бійку. Вони розбили меблі. А одного з солдатів взагалі викинули у вікно. Це ще добре, що 1-й поверх. Розбив собі обличчя, але начебто живий (хоча тут навіть не знаю, чи це добре)... Я зателефонувала власниці квартири. Попередила. Бо викликати поліцію взагалі не було сенсу. У нас уся влада зараз - у руках загарбників”.
За словами мелітопольчанки, власниця квартири, на щастя, була в місті і прийшла вже вранці. Подзвонила у двері. Вийшов до неї п'яний військовий. Вона пояснила, що більше не стане терпіти неподобства. Попросила їх з'їхати. У відповідь лише почула: "Мать, нє бузі! Ми же можем і отобрать твой хлам ...."
Скаржитись в таких ситуаціях нема кому, тому що квартири здаються не офіційно. А ті хто скаржаться взагалі ризикують залишитись без свого майна.
А от у Бердянську люди побоюються відверто писати в оголошенням “військовим не здаємо”.
Ситуація у Бердянську
Короткий період коли власники, що виїздять, готові були продавати житло дешево та за сумнівними схемами, аби було швидше, – вже в минулому. За повідомленнями мешканців Бердянська, ринок продажу нерухомості в окупованому місті повільно оживає: ті, хто має можливість, переоформлюють документи, реєструють житло в Росреєстрі і вже тоді виставляють на продаж. Майно інших - або поки просто стоїть порожнім, без руху, або - незаконно націоналізовано окупантами, пише Приморка.City.
Продаж
Ціни набагато вищі за довоєнні десь на третину. Вартість квадратного метру стартує від 70 тис рублів (близько 865 $). Така вартість не по кишені місцевим мешканцям. Отже продавці розраховують в першу чергу на росіян. Але чи знаходять такі пропозиції покупців?
Пропозиції про продаж квартир в окупованому Бердянську на російському сервісі Авіто
Ціни на квартири в окупованому Бердянську згідно оголошень від власників та ріелторів
- Однокімнатна квартира з косметичним ремонтом в мікрорайоні Колонія – 2 100 000 рублів ( приблизно 26 тис $).
- Приблизна така ж на вулиці Довганюка (Нагорна частина міста) – 2 500 000 ( приблизно 31 тис $).
- Двокімнатна квартира в хрущовці на бульварі Шевченка – 3 700 000 ( приблизно 46 тис $).
- В такому ж стані в 9-поверхівці на Софійській вже – 4 800 000 ( приблизно 59,5 тис $).
- Двокімнатна на набережній, вулиці Горького – 5 900 000 ( приблизно 72,5 тис $).
- Трикімнатна квартира в районі Южгідромаш – 4 200 000 ( приблизно 52 тис $).
- Трикімнатна в такому ж стані на Азмолі – 5 500 000 ( приблизно 68 тис $).
- За відремонтовану трикімнатну квартиру з меблями та технікою в районі Приморської площі просять 13 000 000 рублів ( більше ніж 160 тис $).
Пропозиції про продаж квартир в окупованому Бердянську на російському сервісі Авіто
Оренда - як в Києві, але пропозицій небагато
Не дивлячись на те, що величезна кількість житла в окупованому Бердянську стоїть порожньою, кількість пропозицій оренди на довгостроковий період - невелика, а попит – значний. Житло шукають російські військові з родинами, люди у відрядженнях, що приїхали із РФ, переселенці з населених пунктів, наближених до лінії зіткнення.
До квартирантів із РФ орендарі ставяться с підозрою: і хоч далеко не всі ріелтори та власники ризикують писати, що не хочуть здавати житло військовим, в кожному другому оголошенні зазначають, що готові здати квартиру лише родині з місцевою реєстрацією. Відповідно місцеві орендарі зазначають свою прописку як перевагу.
Велика кількість квартир традиційно здається подобово. Залежно від стану та розташування квартири 1-2 кімнатні квартири коштують 2-4 тис. рублів за добу.
А от знайти житло на тривалий термін в окупованому Бердянську – завдання із зірочкою. Ціни б'ють рекорди та подекуди перевищують київські.
Наприклад:
- Двокімнатна в районі автовокзалу зі старим ремонтом та старими меблями – 10000 рублів плюс комунальні.
- Двокімнатна в центрі на вулиці Пушкіна з автономкою та стандартним ремонтом – 30000 рублів плюс комунальні.
- Трикімнатна на проспекті Азовському, без меблів – 20000 рублів.
- Однокімнатна в центрі з мінімальними меблями – 20000 рублів +комунальні.
Є в центрі однокімнатні та двокімнатні квартири з гарним ремонтом, за які господарі хочуть отримувати по 30-40 тисяч рублів на місяць.
Можливі проблеми для орендарів та орендодавців
Окупаційна влада на ТОТ зобов’язала усіх, хто здає житло в оренду, реєструвати підприємницьку діяльність та сплачувати податки. Окрім цього, власників житла змушують доповідати про орендарів російським правоохоронцям, а також реєструвати їх за тимчасовим місцем проживання. Це стосується тих випадків, коли договір оренди укладається на термін понад 90 днів. Якщо цього не робити, то на власників і орендарів чекає штраф.
Періодично окупаційна влада проводить перевірки рієлторів та власників житла, які здають його в оренду. У випадку, якщо власник житла знаходиться не в окупації, йому можуть закидати фінансування ЗСУ або сприяння тероризму, бо гроші за оренду перераховуються на українські картки. Як наслідок: таке житло можуть визнати «безхазяйним» та відібрати його. Непоодинокими були й випадки коли орендарі відмовлялися сплачувати оренду і навіть намагалися захопити житло власників, які виїхали з Бердянська.
Луганщина
Ситуація з ринком житла на окупованій Луганщині зараз досить сильно відрізняється залежно від міста. З одного боку можна спостерігати, як і усюди, дуже сильний ріст цін на квартири у Луганську. З іншого боку, у «визволених» три роки тому та сильно зруйнованих російською армією інших містах Луганщини ситуація принципова інша - і за цінами, і за пропозиціями, пише 0642.ua.
Ціни на квартири у Луганську майже повернулися до українського рівня
Ще кілька років тому в колишньому обласному центрі продати за пристойні гроші житло було практично неможливо. Як і в окупованому в 2014 році Донецьку, тотальна деградація зачепила всі сфери життя міста, в тому числі і ринок нерухомості. Так двокімнатна квартира у центрі коштувала максимум сім тисяч доларів і навіть по такій ціні знайти покупців було досить складно. А зараз така ж сама квартира може коштувати 6 - 7 мільйонів рублів або 70-80 тисяч доларів.
Навіть відомі зет-блогери дивуються такому стрибку цін, враховуючи серйозні комунальні проблеми в окупації.
«Ціни на нерухомість на Донбасі злетіли в стратосферу, а антимонопольна служба втручається тільки зараз: Федеральна антимонопольна служба нарешті почала працювати на нових територіях. Першими, кому доведеться звітувати про необґрунтоване підвищення цін, є ріелтори «ЛНР» і «ДНР», - пише російська пропагандистка Анастасія Кашеварова.
«Наприклад, розбита однокімнатна квартира в 100 км від Луганська може коштувати до 3 000 000 руб. Або будинок без даху в Луганську - 20 млн рублів. Ціни Підмосков'я, і це незважаючи на те, що комунікацій немає, з водою і опаленням проблеми, та й фронтова територія», - пише пропагандистка.
Зараз вартість на квартири у Луганську приблизно така сама, як була перед російською окупацією. Тоді однокімнатна квартира, яка коштувала 25-30 тис. доларів до 2014 року, через два роки стала в окупації коштувати до п'яти тисяч доларів. І тільки зараз ціни повернулися до українського рівня.
А ціни на трикімнатні квартири у Луганську доходять до 8-12 мільйонів рублів або 100 - 150 тисяч доларів.
З іншого боку, ціни в окупованих Сіверськодонецьку та Лисичанську в три-чотири рази поступаються «столичним». Так, однокімнатну квартиру у Лисичанську можна купити за один мільйон рублів або 12 тисяч доларів.
Двокімнатну у Сіверськодонецьку - за 1,4 мільйона рублів або 16 тисяч доларів. Є взагалі дуже економні варіанти.
Наприклад, трикімнатну квартиру «під ремонт» продають у Лисичанську за 800 тисяч рублів або близько 8 тисяч доларів.
Дефіцит нотаріусів
На окупованій території Луганщини спостерігається дефіцит нотаріусів. Так, у Сіверськодонецьку перше робоче місце нотаріуса окупанти обіцяють восени цього року.
У багатьох населених пунктах, захоплених у 2022 році, нотаріуси здійснювали виїзні прийоми. В деяких, як от у Біловодську, Троїцьку, Новоайдарі, Сватовому чи Міловому, послуги нотаріуса можна було отримати раз на три місяці. У Новопскові - тричі за пів року.
У Сіверськодонецьку ситуація була дещо кращою - туди двічі на тиждень приїздила спеціалістка з сусіднього Лисичанська.
У населених пунктах, окупованих з 2014 року, теж складно отримати послугу нотаріуса, хоча й не настільки. Причина в тому, що всіх змусили переоформлювати всі документи за російським законодавством, у тому числі документи на нерухомість. Зокрема, у Кадіївці (Стаханові) чергу до нотаріуса треба займати о 4 годині ранку.
Донеччина
Донеччина в цілому повторює тенденції інших окупованих територій. Наприклад, у Маріуполі люди зараз продають квартири вдвічі дорожче, ніж вони їх купували до повномасштабної війни. Проте і орендна плата вдвічі, а подекуди і втричі вища за довоєнну.
Проте в містах, таких як Авдіївка, є люди, є залишки житла, а ринку нерухомості немає.
Житло в окупованій Волновасі: ринок між руїнами, ризиками і рублями
Ринок нерухомості у Волновасі майже мертвий. Якщо проаналізувати оголошення про купівлю - продаж майна, можна побачити поодинокі оголошення у рублях, а за лаштунками цих цифр — розповіді людей, які намагаються продати або зберегти свої домівки в умовах окупації, пише Волноваха.City.
На російських дошках оголошень можна знайти квартири у Волновасі за цінами від кількох сотень тисяч до кількох мільйонів рублів.
Двокімнатні й трикімнатні квартири коштують у середньому від 2,8 до 5 мільйонів рублів — залежно від району, стану житла та ступеня руйнувань у будинку.
Оренда — ще рідкісніша. Найдешевші пропозиції для однокімнатних квартир або студій стартують від кількох тисяч рублів на місяць.
Водночас на українських майданчиках останні оголошення по Волновасі датуються ще 2022 роком, і їхня актуальність нині під великим питанням.
Продажі “по-окупаційному”: як це працює
Ми поспілкувалися з родиною, яка щойно виїхала з Волновахи до центральної України. Їм вдалося продати два будинки, попри всі ризики.
Перший — у районі Карлівки, із сучасним фасадом, плиткою у дворі та без слідів руйнувань. Його оцінили у 15 тисяч доларів — на п’ять тисяч менше, ніж до війни. Угоду проводили через місцевого “нотаріуса” за російським законодавством.
Другий будинок, пошкоджений обстрілами і без офіційного оформлення, вдалося продати лише за 5 тисяч доларів. Його власники виїхали ще на початку 2022 року і не поверталися.
Оренда
Ринок оренди у Волновасі майже не функціонує. Частину квартир займають російські будівельники — часто безкоштовно. Інші помешкання залишаються порожніми, а за деякими доглядають сусіди або знайомі колишніх власників.
“Я здавав будинок у центрі міста за дві тисячі гривень на початку вторгнення, — розповідає місцевий мешканець, — але потім перестав отримувати гроші: з окупації нічого не перерахуєш”.
Зруйновані будинки, перебої з комунікаціями, обмежений доступ до медицини — усе це суттєво знижує вартість житла й ставить під сумнів безпечність проживання. Масштаби руйнувань, підтверджені супутниковими знімками та місцевими джерелами, свідчать: навіть якщо житло стоїть цілим, навколо може не бути ані води, ані світла, ані дороги.
Чому ростуть ціни
З початку так званої «СВО» ціни на нерухомість майже всюди на окупованих територіях зросли вдвічі і продовжують зростати. Цей попит виник завдяки захмарним виплатам російським окупантам по контрактах. Російські офіцери з Улан-Уде, або якогось сибірського “Суходрищенська” бачать у містах Донеччини або Херсонщини, або Запоріжжя кращу альтернативу власному життю у російських трущобах. Навіть у такому місті, як Луганськ після десяти років окупації, їм живеться майже як у чудовому європейському місті з прекрасним кліматом.
Крім того, багато людей переміщується із населених пунктів, де тривають бойові дії, що також підвищує попит на житло.
Не будемо забувати, що на староокупованих територіях за майже 11 років окупації практично не будувалось нового житла. Тому виник ще і штучний дефіцит квадратних метрів.
Проте варто нагадати: за українським законодавством усі угоди, укладені на тимчасово окупованих територіях, не мають юридичної сили. Це означає, що купівля-продаж житла “за законами рф” може створити серйозні проблеми у майбутньому — від неможливості підтвердити право власності до ризику втрати майна після деокупації.
