Для багатьох переселенців із Волновахи квартира чи будинок, які залишилися в окупації, — це не лише спогади про дім, а й чи не єдиний цінний актив. Частина людей хотіла б продати житло, щоб почати нове життя на підконтрольній Україні території або за кордоном. Інші, навпаки, намагаються будь-яким способом зберегти право власності.
Чи можна сьогодні продати квартиру на ТОТ без російського паспорта, які ризики існують і що відбувається з правом власності українців — журналісти Свої.City розібралися разом із юристкою громадської організації «Донбас SOS» Тайєю Аврам.
Без російського паспорта розпоряджатися житлом майже неможливо
За останні роки Росія інтегрувала систему реєстрації нерухомості на тимчасово окупованих територіях до власного законодавства. Саме тому будь-які юридичні дії з нерухомістю — продаж, дарування, оформлення спадщини чи переоформлення права власності — фактично стали прив'язаними до російських документів.
Для цього окупаційна адміністрація вимагає реєстрацію у російських державних системах, наявність СНІЛС, ІПН (ИНН) та інших документів, отримати які без російського паспорта практично неможливо.
«Перш за все хочу сказати, що все, що нині РФ робить на окупованих територіях, враховуючи дії із майном українців, є незаконним. Звісно, ми вивчаємо ситуацію в окупації, бо намагаємося допомогти людям.
Оскільки РФ незаконно поширила усі свої сервіси й служби на окуповані території, скористатися ними можуть лише ті, хто має паспорт РФ. Окупанти хочуть, щоб усі отримали російські паспорти, а українці без цих документів не могли нічого зробити зі своїм майном», — пояснює Тайя Аврам.
Якщо немає паспорта РФ
Юристка зазначає, що навіть теоретична можливість оформити продаж житла без російського паспорта сьогодні майже відсутня.
«Це дуже і дуже складно. Такі люди можуть щось робити зі своїм житлом лише фізично перебуваючи в окупації й отримавши спеціальний дозвіл від спеціальної комісії, яка працює тільки на окупованих територіях.
Дистанційно отримати його або оформити довіреність через російські консульства вже неможливо. А отримати такий спецдозвіл практично нереально. Нам не відомо про випадки, коли людям це вдалося.
Водночас наша організація застерігає від поїздок на тимчасово окуповані території. Кожна така поїздка несе величезну загрозу особистій свободі, життю та здоров'ю. Відомі випадки, коли невинні українці ставали цивільними заручниками через звинувачення Росією у шпигунстві», — говорить Тайя Аврам.
Чи можна продати квартиру за українським законодавством
Попри окупацію, українське законодавство продовжує визнавати право власності українців на житло.
Теоретично продаж можливий, якщо квартира внесена до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно і всі документи оформлені належним чином.
Проте і тут існує чимало труднощів.
«Так, такі угоди укладаються. Але зробити це теж непросто. У вас або покупця має бути реєстрація на підконтрольній Україні території, житло має бути внесене до державного реєстру. У багатьох документи були втрачені або згоріли під час бойових дій. Додаються питання оцінки майна та інші юридичні нюанси», — пояснює юристка.
Якщо квартиру продають за законами РФ
Частина людей, які залишаються в окупації, змушені продавати житло вже за російськими правилами.
Однак Тайя Аврам наголошує: Україна не визнає такі правочини.
«Все, що зроблено в окупації за російськими законами, сьогодні є нікчемним з точки зору українського законодавства. Після деокупації усі такі квартири залишатимуться власністю тих людей, які були законними власниками відповідно до українських реєстрів.
Якою буде державна політика після деокупації — поки сказати складно, адже окупація триває роками й за цей час там відбуваються дуже складні процеси з нерухомістю. Держава повинна буде враховувати всі ці обставини», — зазначає вона.
Окупанти пов'язують компенсації із громадянством РФ
Паралельно Росія поступово вибудовує власну систему компенсацій за зруйноване житло на окупованих територіях.
У травні 2026 року окупаційна адміністрація повідомила про спрощення процедури отримання компенсацій для окремих населених пунктів Донеччини. Згідно з оприлюдненими постановами, жителям частини окупованих територій більше не потрібно подавати акти технічного обстеження житла, якщо провести їх неможливо через бойові дії.
Однак скористатися цією процедурою можуть лише громадяни Російської Федерації.
Серед обов'язкових документів окупаційна адміністрація вимагає:
- російський паспорт;
- СНІЛС;
- російський податковий номер (ИНН);
- документи про право власності;
- рахунок у банку, який працює за російським законодавством.
За інформацією окупаційних ресурсів, компенсації передбачені за:
- повністю зруйноване житло;
- капітальний ремонт пошкоджених будинків і квартир;
- втрату майна першої необхідності.
Водночас жителі Волновахи наразі не входять до переліку населених пунктів, для яких діє цей спрощений порядок без проведення технічного обстеження.
Фактично окупаційна влада дедалі більше пов'язує будь-які майнові питання — продаж житла, оформлення права власності, спадщину чи отримання компенсацій — із набуттям російського громадянства.
Що варто пам'ятати власникам житла
Юристка наголошує, що незалежно від дій окупаційної адміністрації українське законодавство продовжує визнавати право власності громадян України на нерухомість, розташовану на тимчасово окупованих територіях.
Разом із тим будь-які поїздки до окупації сьогодні пов'язані з високими ризиками. Потрапити туди можна лише через територію Росії, пройшовши так звану фільтрацію, що створює додаткові загрози для безпеки українських громадян.
Саме тому юристи радять уважно оцінювати всі ризики перед ухваленням будь-яких рішень щодо майна, яке залишилося на тимчасово окупованих територіях.
